谢尚伟：抄底的技术

抄底！
不仅是买地便宜，
而是以显著便宜的价格买入优质标的（资产）
或可以低成本、高确定性进行价值修复的准优质标的（资产）。
因此，抄底本身需要很高商业认知、技术（判断、选择）、实力。
抄底的标的只能是资产。
资产的定义限定为：可持续产生可持续增长的经营性正现金流的标的。有了这个铁律，至少可以避免买入负资产、垃圾资产。

一、安全成功抄底的四板斧（以退为始）
1、退出设计和安排（退出时间、途径、目标收购人圈定、退出目标价）。
2、标的选择判断（选择大于努力）
3、高段位的谈判策略（便宜买入的目标）
4、买入后的价值修复（经营能力）
优质和准优质标的选择，决定抄底效果的70%；若标的买错了或买贵了，后续努力即便做到90分，最终得分也只有27分，仍然不及格。

二、选择的标尺
1、中心城市
2、人口基数够大且人口不会衰减的地段
3、交易的时候做到没有产权瑕疵（确定性的获得物权及经营控制权）
4、停车配套没有显著硬伤
5、硬件基础良好，没有不可逆的硬伤
6、单体规模不要太大（2-5万㎡），以分散系统性风险。
7、项目本身具有较高的自然城市曝光度
8、当下或改造后具有散售的可行性（买入的资产具有流动性很重要）
PS：若没有散售的流动性，则要求投资人买入后要么无需退出，要么具有确定的机构化或资本化退出的路径。
9、便宜的价格。
便宜是指精算之后，该资产收购（含改造）年化收益率达到15%+；而不是一个确定性的数字。
10、价值修复的综合投入不大。
难度不大，时间不超过1年，修复路径无需独特资源，硬性成本不高（不能超过收购价10%），后期经营无需高技术含量的专业团队。
如果符合以上10条中的绝大部分，就算是成功实践了“选择大于努力”这个高等智慧的知行合一了。

三、降低收购成本的策略
1、拉长收购交易的时间，不要急于求成。
PS：好事不在忙上，如果确实时间太赶，只能说明这个标的和你没有缘分，重大投资一定要有足够的时间来消化收购决策的综合性风险。
2、充分的、专业的、系统的尽职调查，排除底层风险。
产权的、债务的、诉讼的、税务的、存量租赁合同毒丸排除、交易对手背景的、潜在竞争者分析、交易路径可行性……各种潜在的风险摸底、评估。
3、有耐性而凶悍的谈判。
所有交易的大利益，都是谈出来。
高明的谈判策略是显著降低收购成本，降低收购资金规模，降低改造投入和风险，提升项目进场效率，提升项目投后收益率和成功系数有高效、最直接的路径。

四、严谨、清晰、完整的收购合同
1、谈判对价地商务条件的准确描述
2、收购标的本体的准确描述（必须包含必要的附属设施、空间）
3、出售方达成标的资产交割标准的清晰描述
PS：包括不限于硬件实体交付、对应权证、租赁合同、物业管理合同以及和第3方签署的所有未结合同和诉讼、债权文件、出售方应履行向标的资产所有利益干系人披露、告知、通告标的资产转让收购方，出售方权益由收购方完全承继的事实，收购方该等权益行使的起始时间点。
4、付款节奏和对应的付款条件
5、标的资产交割后出让方的确定性的后续义务
PS：促使标的资产利益相关方接受收购方的新业主地位，以及项目接手后必然存在的各种社会关系衔接，历史遗留问题解决。
6、标的存量历史应收账款应无条件归属收购方
PS：这不光是钱的问题，而是赋予了收购方在接管后额外的有力的推进工具
7、或有存量债务和赔偿由出售方完全承责，并将一定的尾款拉长到民诉债务请求时效之外（从资产交割日起）。

2023年起到未来3-5年，中国就迎来了大宗不动产收并购的买点：估值够低走低、存量大持续放大，投资意愿弱持续减弱（竞争对手少）；人口存量大（消费基本盘扎实），经济正在经历低谷下行到横盘期（继续下行空间不大），线下大消费逻辑出现畸变的概率很小，意味着收租生意可持续，并购后项目可持续产生源源不绝的租赁净现金流，投资收益确定性高；因为买得便宜，所以收益率高的安全边界也高。
怎么样？感兴趣的老板，约着喝喝茶。一起商量干几票大的（有标的、有方法、有实践力），实现一次正确买入，稳健收益几十年，在持续收租的过程中再溢价出手，也是大概率的。前提是好资产，买得够便宜！
因为不动产证和实控权均在手，当然没有本金亏损或价值毁灭的底层风险；

最差的情况下，标的可产生可持续增长的正现金流，买入有回报，无非收益率是否达标，这是关于投后的另外一个能力：资产经营力。